Đặt trụ sở công ty ở căn hộ chung cư: được hay không?

Không được dùng căn hộ chung cư để ở làm trụ sở công ty. Điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Từ ngày 26/8/2026, hành vi này bị phạt từ 100 đến 130 triệu đồng đối với cá nhân, gấp đôi đối với tổ chức, và buộc trả căn hộ về mục đích để ở (điểm d khoản 3, điểm đ khoản 4 Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP).

Luật Doanh nghiệp không trả lời thay Luật Nhà ở

Điều 42 Luật Doanh nghiệp chỉ yêu cầu trụ sở chính đặt trên lãnh thổ Việt Nam, là địa chỉ liên lạc, xác định theo địa giới hành chính, có số điện thoại, thư điện tử nếu có. Điều luật này không nói gì về công năng của căn nhà. Vì vậy, việc gõ được địa chỉ căn hộ vào giấy đề nghị đăng ký không có nghĩa căn hộ đó được phép dùng làm văn phòng.

Người thành lập doanh nghiệp tự chịu trách nhiệm về tính hợp pháp, trung thực, chính xác của thông tin kê khai (khoản 1 Điều 4 Nghị định 168/2025/NĐ-CP, sửa bởi Nghị định 296/2026/NĐ-CP). Địa chỉ trụ sở vi phạm Luật Nhà ở vẫn là rủi ro của doanh nghiệp, kể cả khi hồ sơ đã được cấp giấy chứng nhận.

Nhà chung cư hỗn hợp: xem phần diện tích nào

Luật Nhà ở chia nhà chung cư thành hai loại: xây dựng với mục đích để ở và có mục đích sử dụng hỗn hợp (khoản 3 Điều 2). Dự án nhà ở hỗn hợp phải xác định rõ phần để ở và phần dùng làm văn phòng, thương mại, dịch vụ ngay trong chủ trương đầu tư (điểm a khoản 2 Điều 33 Luật Nhà ở).

Điều cấm ở điểm c khoản 8 Điều 3 nhắm vào căn hộ. Phần diện tích đã được xác định là văn phòng, thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp là phần cần xem xét khi muốn đặt trụ sở, và nên có giấy tờ thể hiện công năng đó. Tuy vậy, tự ý thay đổi mục đích sử dụng phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp khi chưa được phép cũng bị cấm (điểm d khoản 8 Điều 3), và dùng sai mục đích phần diện tích này bị phạt từ 60 đến 80 triệu đồng đối với cá nhân (điểm d khoản 2 Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP).

Mức phạt mới áp dụng cho ai

Nghị định 339/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 26/8/2026 và thay Nghị định 16/2022/NĐ-CP (Điều 90). Mức phạt tại khoản 1, 2, 3 Điều 62 là mức áp dụng với cá nhân; tổ chức có cùng hành vi bị phạt gấp đôi, vì mức phạt cá nhân bằng một nửa mức phạt tổ chức (khoản 4 Điều 5).

Ngoại lệ duy nhất ghi trong điểm d khoản 3 Điều 62 là cho thuê để ở theo pháp luật về nhà ở. Cho công ty thuê căn hộ làm văn phòng không thuộc ngoại lệ này.

Hành vi bắt đầu trước 26/8/2026 nhưng vẫn đang diễn ra sau ngày đó thì xử lý theo Nghị định mới (khoản 2 Điều 89 Nghị định 339/2026/NĐ-CP).

Đã lỡ đăng ký trụ sở ở căn hộ

Cách xử lý là chuyển trụ sở đến địa điểm phù hợp và đăng ký thay đổi địa chỉ trụ sở chính. Hồ sơ gồm giấy đề nghị đăng ký thay đổi và nghị quyết hoặc quyết định của chủ sở hữu, Hội đồng thành viên hoặc Đại hội đồng cổ đông (khoản 2 Điều 40 Nghị định 168/2025/NĐ-CP). Nếu chuyển trụ sở làm đổi cơ quan thuế quản lý, doanh nghiệp làm thủ tục với cơ quan thuế trước (khoản 1 Điều 40). Thời hạn đăng ký thay đổi là 10 ngày kể từ ngày có thay đổi (khoản 2 Điều 30 Luật Doanh nghiệp).

Bài tổng hợp theo văn bản còn hiệu lực đến 29/09/2026, không thay văn bản gốc. Trường hợp riêng đối chiếu hồ sơ dự án của tòa nhà, ban quản trị và cơ quan đăng ký kinh doanh nơi nộp hồ sơ.