Cụm công nghiệp 2026: bốn loại hình mới, DN thuê đất cần biết gì

Nghị định 303/2026/NĐ-CP, hiệu lực từ 15/9/2026, sửa Nghị định 32/2024/NĐ-CP về quản lý, phát triển cụm công nghiệp: bổ sung bốn loại hình cụm là chuyên ngành, hỗ trợ, công nghệ cao và sinh thái; yêu cầu dành diện tích cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo, doanh nghiệp công nghệ cao khu vực tư nhân; và quy định doanh nghiệp chỉ được đi vào hoạt động khi cụm đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật chung.

Quy mô và bốn loại hình cụm mới

Khoản 1 Điều 2 Nghị định 32/2024/NĐ-CP, sửa bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 303/2026/NĐ-CP: cụm công nghiệp có quy mô không quá 75 ha và không dưới 05 ha. Ngoài cụm làng nghề (tối thiểu 60% diện tích đất công nghiệp cho cơ sở trong làng nghề), các khoản 2a, 2b, 2c, 2d bổ sung: cụm chuyên ngành dành tối thiểu 60% đất công nghiệp cho dự án cùng ngành nghề; cụm hỗ trợ dành tối thiểu 60% cho dự án sản xuất sản phẩm công nghiệp hỗ trợ; cụm công nghệ cao dành tối thiểu 30% cho dự án nghiên cứu, sản xuất, ứng dụng công nghệ cao; cụm sinh thái hướng tới sản xuất sạch hơn, sử dụng hiệu quả tài nguyên và liên kết tái sử dụng chất thải.

Ngành nghề và đối tượng được khuyến khích

Điều 3 sửa đổi khuyến khích các ngành như chế biến, chế tạo phục vụ nông nghiệp, cơ khí, công nghiệp hỗ trợ, dệt may, da giày, điện tử, năng lượng tái tạo, công nghệ số, công nghiệp môi trường; dịch vụ kho bãi, đóng gói, vận chuyển, sửa chữa máy móc được bố trí với tổng diện tích không quá 10% diện tích cụm. Đối tượng khuyến khích gồm doanh nghiệp nhỏ và vừa, hợp tác xã, cơ sở sản xuất hộ gia đình, doanh nghiệp công nghệ cao, doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo, và cơ sở gây ô nhiễm trong làng nghề, khu dân cư cần di dời. Ngành nghề, đối tượng cụ thể của từng cụm do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và ghi trong quyết định thành lập, mở rộng cụm (khoản 4 Điều 3).

Đất dành cho doanh nghiệp nhỏ và khởi nghiệp

Quyết định thành lập cụm phải nêu diện tích đất tối thiểu dành cho doanh nghiệp công nghệ cao khu vực kinh tế tư nhân, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo thuê, thuê lại (Điều 12 sửa đổi). Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định diện tích này theo khoản 4 Điều 7 Nghị quyết 198/2025/QH15 và ban hành quyết định về mức giảm tiền thuê lại đất cho các nhóm doanh nghiệp này (Điều 32 sửa đổi).

Với cụm thành lập mới sau ngày 15/9/2026 mà không được Nhà nước hỗ trợ đầu tư xây hạ tầng, nếu sau 02 năm kể từ khi hoàn thành hạ tầng mà không có doanh nghiệp thuộc các nhóm trên thuê, chủ đầu tư hạ tầng báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để điều chỉnh và được cho doanh nghiệp khác thuê (khoản 4a Điều 18 Nghị định 32/2024/NĐ-CP, bổ sung bởi Nghị định 303/2026/NĐ-CP).

Thuê đất và thời điểm được hoạt động

Khoản 1 Điều 21 sửa đổi: tổ chức, cá nhân đầu tư vào cụm làm thủ tục thuê lại đất gắn với hạ tầng kỹ thuật chung đáp ứng yêu cầu bảo vệ môi trường của chủ đầu tư hạ tầng, và chỉ được đi vào hoạt động sản xuất, kinh doanh khi cụm đã hoàn thành hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật chung. Cụm không do doanh nghiệp, hợp tác xã làm chủ đầu tư hạ tầng thì thuê đất theo pháp luật đất đai. Hạ tầng chung gồm giao thông, cấp, thoát nước, thu gom, xử lý nước thải, chất thải rắn, phòng cháy chữa cháy, cấp điện, chiếu sáng công cộng, thông tin liên lạc, cây xanh và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác (khoản 4 Điều 2 sửa đổi).

Bài tổng hợp theo văn bản còn hiệu lực đến 18/10/2026, không thay văn bản gốc. Trường hợp riêng đối chiếu Sở Công Thương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có cụm công nghiệp.